Un’impresa di real estate può fallire? Sembrerebbe di sì, considerando le ultime dichiarazioni del premier Li Keqiang che annuncia la fine dei salvataggi per chi investe sconsideratamente. Ma il problema, in Cina, è anche e soprattutto culturale, perché la bolla si gonfia ormai per inerzia. In Cina, il nesso tra bolla immobiliare e credito ombra, con i relativi pericoli per il sistema finanziario, trovano in questi giorni un’esemplificazione perfetta nella vicenda della Xingrun, un’impresa di real estate che sta fallendo perché inadempiente.
Nel caso dell’azienda che appartiene al governo della provincia dello Zhejiang, i guai sono arrivati allorché i prezzi dei terreni nell’area in cui opera sono crollati di un terzo, mentre il valore dei singoli appartamenti ed edifici sono diminuiti di oltre la metà rispetto al picco di inizio 2011. Nel più classico degli “schemi Ponzi”, la mancanza di nuova liquidità speculativa ha a questo punto rivelato ulteriori episodi di malversazione da parte del management, un paio di amministratori sono finiti in galera, e l’impresa è finita sull’orlo del fallimento. Era un castello di carte, dietro non c’era nulla.
La banca centrale cinese e uno dei suoi più grandi istituti di credito statali stanno ora tenendo colloqui di emergenza per capire se è il caso di salvarla, cosa che sarebbe avvenuta quasi in automatico fino a poco tempo fa, quando per tenere in piedi l’economia cinese e le posizioni di rendita dei potentati locali, si iniettava denaro nel sistema “a prescindere”: l’importante era garantire consenso attraverso la crescita del Pil, fa niente se qualitativa o no.
A dare ulteriore impulso al trend del mattone contribuì poi la crisi economica globale del 2008. Per evitare che il credit crunch arrivasse oltre Muraglia e per far fronte alla riduzione degli ordini di merci cinesi da parte di un Occidente alla canna del gas, Pechino si affrettò a catapultare nell’economia un’ulteriore carico di “hot money”, sotto forma di un pacchetto di stimoli da 4mila miliardi di yuan (586 miliardi di dollari). Che finì quasi tutto in costruzioni e infrastrutture.
In seguito, la parte più avveduta della leadership e dell’establishment ha compreso che è necessario invertire la rotta e ancora echeggiano le parole del premier Li Keqiang che meno di una settimana fa ha parlato dell’inevitabilità di alcuni default, per scoraggiare comportamenti irresponsabili da parte degli investitori di ogni genere. L’ha fatto in chiusura della sessione annuale del Congresso Nazionale del Popolo, il parlamento cinese, e si è riferito al caso della Chaori Solar Energy, una società shanghaiese produttrice di pannelli solari che non è riuscita a ripagare bond in scadenza per 89,8 milioni di yuan ed è stata lasciata fallire. Un caso capitato come il cacio sui maccheroni per lanciare un monito a tutte le altre imprese esposte in maniera malaccorta, una pietra miliare e, forse, un punto di non ritorno. Ma in questo caso, la riedizione di “colpirne uno per educarne cento” rischia di tramutarsi nel suo contrario: falliscono in cento senza che nessuno si rieduchi.
Anche perché corre voce che alla Xingrun siano già stati offerti prestiti a tassi usurai da operatori interni al “credito ombra”, il settore finanziario parallelo a quello ufficiale e spesso fuori controllo, dopo che le maggiori banche le avevano chiuso le porte in faccia. E quindi che fare? Salvarla o lasciarla in preda a un cancro che si autoalimenta?
Stupisce il fatto che gli stessi developer non siano capaci di fare il classico “passo indietro” un attimo prima che la corda si spezzi; che la smettano di costruire compound verticali e villette a schiera in mezzo al nulla.
Ma qui subentra un problema di informazione. Molto spesso, i dati sul rallentamento del mercato immobiliare, specialmente nelle città di seconda e terza fascia, non sono disponibili o trasparenti; se ci sono, appaiono confusi e incompleti, anche per il vecchio vizio delle autorità locali di far figurare solo ciò che è positivo. Così i palazzinari locali assumono comportamenti da “prima fascia”, ispirandosi al boom dei prezzi in città come Pechino e Shanghai e anche alle aspettative legate alla chengzhenhua, la nuova urbanizzazione che dovrebbe riguardare proprio i centri minori. Del resto, anche secondo gli ultimi dati, i valori di terreni e abitazioni nelle grandi città sono in continuo aumento, con i prezzi delle nuove case nelle 70 maggiori città che sono cresciuti in media dell’8,7 per cento a febbraio rispetto a un anno prima (in leggero calo rispetto al 9,6 per cento di gennaio, ma stai a sottilizzare).
Il settore immobiliare è stato a lungo il principale motore dell’economia cinese. Secondo il Financial Times, oggi equivale a circa il 16 per cento del prodotto interno lordo, a un terzo di tutti gli investimenti nel paese e a circa il 40 per cento delle entrate del governo per il 2013.
Il credito immobiliare, cioè i mutui per le famiglie e i finanziamenti per gli sviluppatori, rappresenta un quarto di tutti i nuovi prestiti bancari, e nel mattone finisce anche una bella fetta del “credito ombra”.
L’effetto di questo condizionamento psicologico si vede nei dati sul boom delle costruzioni: i nuovi progetti immobiliari sono oggi localizzati per il 67 per cento nelle città di seconda e terza fascia. Aggiungiamoci il fatto che i governi locali hanno praticamente solo la “politica della terra” – la concessione dei terreni già collettivi ai palazzinari – come strumento per rimpinguare casse pubbliche cronicamente in rosso, e si potrà quindi comprendere come sia difficile correggere un sistema che ormai procede per inerzia.
Oltre un anno fa siamo stati testimoni di come il meccanismo funzioni concretamente e in automatico. In una località cento chilometri a nord di Shenyang, nella provincia del Liaoning (nordest cinese), abbiamo assistito all’approvazione da parte del governo di contea di un progetto che consisteva in un centro commerciale diffuso su centinaia di ettari, nel mezzo della campagna. Era la riproduzione di Firenze: una città medievale in miniatura votata allo shopping. Intorno, un compound di palazzi da quaranta piani per millecinquecento appartamenti. È la tipica speculazione alla cinese: appartamenti che resteranno probabilmente vuoti – ma che faranno crescere ulteriormente i valori immobiliari – costruiti attorno a uno specchietto per le allodole. Il processo di approvazione è avvenuto con il governo locale – una ventina di persone – seduto intorno a un tavolo ad ascoltare il palazzinaro che magnificava le opportunità di sviluppo legate al proprio progetto: secondo lui, una piccola Firenze avrebbe attirato senz’altro attenzione, soldi e risorse su una remota circoscrizione sperduta del Dongbei cinese. Dopo circa quarantacinque minuti, il capo contea ha chiamato l’applauso degli astanti, ha definito il progetto “bellissimo”, e l’ha approvato a furor di popolo.
Si moltiplichi questa scena per le 2858 contee della Cina e si avrà un’idea del fenomeno. Contro questo comportamento da lemming (leggi “suicidio collettivo”), la leadership cinese insiste ormai da tempo sul refrain secondo cui la crescita deve rallentare proprio per fare un bel respiro, contare fino a dieci, disintossicare il mercato del mattone e concentrarsi invece su investimenti più redditizi, a valore aggiunto, innovativi. Ma cambiare un vera e propria diffusa “cultura” (o incultura, fate voi) non è mica un gioco da ragazzi.
Un”altra storia gioverà a comprendere meglio. E non bisogna scomodarsi per andare nella remota contea al confine della Mongolia Interna, perché siamo a Pechino.
Un industriale siderurgico cinese ha deciso di lanciarsi nel mondo del design, nella fattispecie mobili italiani. Decide quindi di aprire uno showroom in un’area ex industriale riconvertita a polo della produzione culturale cittadina e assume una giovane designer occidentale per allestire lo spazio. Il progetto prevede che, dopo una prima fase di semplice import, si cercheranno artigiani locali per sviluppare uno stile altrettanto qualitativo ma designed in China.
È la tipica operazione che piacerebbe al premier Li Keqiang: dall’industria pesante tradizionale, si veicolano risorse verso un nuovo mercato, quello dello “stile”; verso il trasferimento di intelligenza, design, cultura, da un Paese all’avanguardia – in questo caso il nostro – alla Cina. Ma il tempo passa e nulla succede, la giovane architetto-designer comincia a dare in escandescenze, sta tutto il giorno in ufficio senza che arrivino mobili italiani o si proceda all’allestimento dello showroom. Alla fine chiede chiarimenti al suo principale, il quale dopo qualche reticenza ammette: “Prima di spendere soldi per il design italiano, sto aspettando che si sblocchi l’assegnazione di alcuni lotti”. Insomma, la “vetrina” di mobili italiani è funzionale a posizionarsi nel mercato immobiliare, lasciando intendere che la propria offerta di appartamenti avrà il valore aggiunto di un arredo con i fiocchi.
Non abbiamo fatto nomi e cognomi perché così ci è stato chiesto, ma la storiella serve a far comprendere come ogni tipo di investimento, anche quelli più innovativi o tali sulla carta, tenda a convergere inevitabilmente verso la speculazione edilizia.
Perché il mattone, in Cina, è soprattutto nel cervello.